個人再生でマイホームを維持するために必要となる書類や資料について

本来ならば住宅ローン債権者などに処分されてしまうはずの抵当権の付いているマイホームを維持しつつ、住宅ローン以外の借金を大幅に減額できる債務整理手続が、住宅資金特別条項を用いた個人再生手続です。

ここでは、個人再生手続で住宅資金特別条項を用いる際に、主に必要となる書類や資料について説明します。

１．個人再生手続の基本

個人再生手続は、支払不能の恐れがある債務者が、後述の基準で定められた一部だけの借金を、原則3年（最長5年）で返済する再生計画案を裁判所に認可してもらい、計画通りの返済をすることができれば、残る借金が免除される債務整理手続です。

(1) 手続の種類

個人再生手続には、小規模個人再生と給与所得者等再生という2つの種類の手続があります。

小規模個人再生は、収入の安定性がなくとも利用が可能で、返済額も少なくなりがちのため、一般的に用いられます。ただし、債権者に反対され失敗してしまうリスクがあります。

給与所得者等再生には、債権者に拒否権がありません。一方、収入が安定していなければ利用できず、また、返済額も膨らみがちであるというデメリットがあります。

(2) 再生計画上の返済総額を定める基準

再生計画上の返済総額は、以下の基準で算出された金額のうち、最も大きい金額となります。

①最低弁済額

借金の額に応じて変動する、法律が定めている基準額です。

目安としては、借金総額の5分の1となります。

②清算価値

清算価値とは、仮に債務者が自己破産をした場合に債権者に配当されると見込まれる金額です。

この清算価値が基準の一つとなっているため、債務者は、債権者に対し、自己破産手続での配当相当額以上を返済する必要があります。これを、清算価値保障の原則と言います。

③２年分の可処分所得（給与所得者等再生のみ）

債務者の収入から税金や政令で定められた生活費などを引いたものの2年分です。

最も高額となることが多いため、給与所得者等再生での返済額が増加する原因となっています。

(3) 個人再生手続を利用するための条件

個人再生手続により借金の返済負担を減らすためには、主に以下のような条件を満たす必要があります。

申立ての段階での主な条件

• 借金を支払いきれない恐れがあること
• 借金が原則5000万円以下であること
• 将来、継続して収入がある見込みがあること
• 収入が定期的で変動幅が小さいこと（給与所得者等再生のみ）

 

再生計画案認可の段階での主な条件

• 裁判所に再生計画が履行可能であると認めてもらうこと
• 重大な違法行為がないこと
• 債権者の多数決による反対が無いこと（小規模個人再生のみ）

上記の条件のなかでも、重大な違法行為には、必要な書類や資料を提出しなかった場合や、わざと事実と異なる記載をした場合も含みます。

２．住宅資金特別条項について

個人再生手続では、清算価値保障の原則がありますから、自己破産手続と異なり、裁判所による財産の処分はありません。

もっとも、個人再生手続でも、借金の担保にされている財産は、担保権を持っている債権者により処分されてしまいます。

しかし、住宅ローンのために抵当権がつけられているマイホームだけは、住宅資金特別条項（「住宅ローン特則」とも呼ばれます）という制度を用いることで、住宅ローン債権者などに処分されないようにすることが出来ます。

ただし、住宅資金条項を利用するためには、以下の条件を満たしていることが、さらに必要となります。

1. マイホームの建設・購入代金のローンやリフォームローンであること
2. 住宅ローン債権者の権利を制限してでも保護すべき債務者の生活の場と言えること
3. マイホームに債務者が負担している住宅ローン以外の借金を担保する抵当権がついていないこと
4. 保証会社の代位弁済から6か月以上経過していないこと

ここから、それぞれの条件を満たしていると裁判所に認めてもらうために必要となる書類や資料を、条件ごとに説明します。

３．マイホームのローンやリフォームローンであること

住宅資金特別条項を利用するには、住宅ローンの使い道が、マイホームの建設や購入に関する代金であることが必要です。

住宅ローンを借りる際には、マイホーム購入に関連する諸費用もローンに組み込まれることがしばしばあります。税金や登記など、マイホーム購入に不可欠なものであればよいのですが、家具や家電となると非常に怪しくなります。

もし生活費や教育費に諸費用ローンを転用していた場合、住宅資金特別条項の利用は認められません。

住宅ローンの内容を確認するために、以下の資料が必要です。

住宅ローン契約証書の写し

契約証書の内容から、ローン内容やその使い道がわかるため、提出が必要になります

４．債務者の生活の場と言えること

要するに、「マイホーム」と言える実質が無ければ、住宅資金特別条項の利用は出来ません。

非居住用の床面積がわかる資料

この条件に関して追加書類提出が必要となるのは、個人事業主の方が、マイホームを店舗などとしても利用している場合です。

この場合、床面積全体の2分の1以上が、債務者の生活のために用いられていると認められなければ、住宅資金特別条項の対象となりません。

そのため、簡単なものでよいので、債務者の生活のために用いられていない非居住用の床面積がわかる資料を作成・提出する必要があります。

５．住宅ローン以外の借金を担保する抵当権がついていないこと

仮にマイホームに、債務者が負担している住宅ローン以外の借金、例えば自営業の事業用資金を担保する抵当権がマイホームに設定されていると、住宅資金特別条項により住宅ローン債権者の抵当権行使を引き留めたところで、その対象とならないため抵当権を行使できる他の債権者により、マイホームが処分されてしまいます。

登記事項証明書

他に抵当権が無いことを裁判所に認めてもらうために、マイホームの所有関係はもちろん、抵当権についても証明する書類である、登記事項証明書を提出します。

５．代位弁済から6か月以上経過していないこと

住宅ローンを数か月延滞してしまった場合、住宅ローンを保証している保証会社が、債務者に代わって住宅ローン債権者に住宅ローン残高を支払い（代位弁済と言います）、住宅ローン債権者に代わって、債権者になることがあります。

こうなってしまっては、住宅ローンを従来通り長期で分割払いすることは出来ません。

そこで、住宅資金特別条項を用いた場合には、マイホームの権利関係を代位弁済がされる前に戻すことが出来ます。これを巻き戻しと言います。

もっとも、巻き戻しは、代位弁済から6か月以内に個人再生手続を申立てた場合にのみ許されています。

よって、代位弁済がされてから6か月以内に手続を申立てなければ、住宅資金特別条項を利用することは出来ません。

以上のことから、代位弁済がされたあとに、住宅資金特別条項を用いた個人再生手続を申立てる場合には、「保証委託契約証書の写し」だけではなく、「保証会社による代位弁済の日付がわかる資料」も提出する必要があります。

６．その他必要となる書類や資料

住宅資金特別条項を用いる場合、個人再生手続の条件の中でも特に問題となるのが、返済額の基準の一つである清算価値と、再生計画に基づく返済の履行可能性です。

(1) 清算価値

清算価値は、債務者の財産が多ければ多いほど膨らみます。

マイホームは非常に高額な財産ですから、場合によっては、清算価値を大きく押し上げることになりかねません。

(2) オーバーローンとアンダーローン

マイホームの清算価値を考える上で重要なことが、マイホームの評価額と住宅ローン残高の比較です。

マイホームの評価額がローン残高より大きい場合をアンダーローンと言います。
その逆に、ローン残高の方が大きい場合をオーバーローンと呼びます。

アンダーローンの場合には、マイホームの評価額からローン残高を差し引いた差額の分は、住宅ローン債権者に回収されず、他の債権者の配当に回されてしまいますから、清算価値に加算されてしまいます。

一方、オーバーローンの場合には、住宅ローン債権者以外の債権者へマイホームの処分代金が配当されることはありませんから、マイホームの清算価値はないものとみなされます。

(3) マイホームの評価方法

マイホームなど不動産の評価方法は、市場価格や、固定資産税評価額など複数のものがあります。

評価方法により金額に大きな差が出るため、工夫次第では、マイホームの清算価値を減らすことが出来る場合があります。

もっとも裁判所の運用によっては、評価方法を厳格に指定している場合もありますので、必ず弁護士に相談してください。

(4) 履行可能性に関して

住宅資金特別条項を用いた場合には、住宅ローンは一切減額されません。そのため、再生計画の履行可能性が認められるハードルが上がります。

履行可能性を判断するため、下記の書類の提出が必要です。

住宅ローン返済額がわかる書面

住宅ローンの返済額が、契約上どの程度のものなのかを明らかにし、再生計画との二重払いが可能かの判断材料とします。

（場合により）債務者本人の収入以外の収入源を明らかにする資料

親族からの援助や、財産の取り崩しを考慮して、履行可能性を認めてもらうことも出来ます。

親族の収入を証明する各種資料や、場合によっては援助を継続することを約束する誓約書、または、保有する財産と取り崩せると見込まれる金額などを証明する資料の提出が必要です。

７．個人再生には専門的な知識が必要！弁護士に相談を

住宅資金特別条項を用いた個人再生手続は、マイホームを失わずに裁判所を利用して債務整理をすることが出来る非常に便利な手続です。

しかし、そのために必要な書類や資料は多く、関連する問題点は非常に専門的なものとなっています。

泉総合法律事務所では、個人再生をはじめとした債務整理手続により、これまで多数の借金問題を解決してきた豊富な実績があります。

住宅ローンが残っているマイホームを維持しつつ、他の借金の負担を減らしたいとお悩みの皆様のご相談をお待ちしております。